Úrokové sazby již dříve výrazně překročily všechny černé scénáře. Kromě majitelů hypoték následky zasáhly i SVJ a družstva, které splácejí své úvěry. Zejména v době refinancování je dnes zásadní otázkou, jak dlouhé fixační období nyní zvolit a jaká jsou rizika, spojená s kratší či delší fixací úrokové sazby. O rozhovor jsme požádali Ing. Ladislava Kouckého, manažera pro bytová družstva a společenství vlastníků z ČSOB.
Jaká je aktuální situace s úrokovými sazbami?
S ohledem na přetrvávající vysokou inflaci se Česká národní banka rozhodla již poněkolikáté přistoupit ke zvýšení jí vyhlašovaných úrokových sazeb. Klíčová úroková sazba (2T REPO) tak dosáhla koncem června úrovně 7 %. Tento krok se okamžitě projevil i v navýšení komerčních úrokových sazeb, kterými peněžní ústavy úročí jimi poskytované úvěry. Úroková sazba u úvěrů pro bytová družstva (BD) a společenství vlastníků (SVJ) se tak nyní pohybuje nejčastěji kolem 6 % – v závislosti na době, po kterou je úroková sazba zafixována.
Existuje nějaké doporučení, jak dlouhou fixaci úrokové sazby nyní zvolit v případě, že se BD či SVJ rozhodne čerpat nový úvěr se splatností 10 a více let?
Bohužel správnou odpověď na tuto otázku dnes nikdo nezná. Ještě před rokem platilo, že čím je úroková sazba fixována na kratší dobu, tím je nižší. Pevná úroková sazba na dobu 5 let tak vždy byla o několik desetin procenta nižší než sazba, zafixovaná na 10 nebo 15 let. V současné době, kdy řada věcí postrádá logiku, se setkáváme s tím, že naopak čím je úroková sazba zafixována na delší období, tím je nižší. Například rozdíl mezi úrokovou sazbou zafixovanou na 5 a 15 let dnes dosahuje v průměru kolem 0,8 %. Abych byl konkrétní, tak koncem června bylo možné získat úrokovou sazbu s fixací na 15 let i ve výši cca 5,5 %, ale sazba na 5 let již byla nad 6,2 %.
Jaké řešení nyní SVJ a družstva volí nejčastěji?
Z našich zkušeností vyplývá, že klienti ČSOB se nyní rozdělili na dvě skupiny. Ta první, menší skupina, preferuje kratší fixace (na 3 nebo 5 let) a to i přesto, že úroková sazba výrazně přesahuje 6 %. Tito klienti kalkulují s tím, že za pár let by úrokové sazby mohly opět poklesnout a k datu refixace by tak pak mohli, na další fixační období, již získat úrokovou sazbu výrazně nižší. Riziko této varianty spočívá v tom, že dnes nikdo není schopen odhadnout, jak vysoké sazby budou za 5 let a zda se tedy vyplatí vsadit na dnes vysokou sazbu s výhledem na její možné snížení v budoucnu.
Druhá skupina klientů upřednostňuje aktuálně co nejnižší úrokovou sazbu, a proto volí sazbu zafixovanou na 10 až 15 let. Rizikem této varianty pro změnu je, že pokud opravdu někdy v budoucnu půjdou úrokové sazby dolů, pak při požadavku na snížení sazby mimo datum její refixace (nebo při požadavku na předčasné splacení takového úvěru úvěrem od jiné banky – samozřejmě s nižší úrokovou sazbou) musí klient počítat s tím, že takový postup bude možný jen za cenu určité sankce/poplatku za tuto změnu. Jedinou výjimkou je situace, kdy k mimořádné splátce úvěru dojde z titulu získání státní dotace – v takovém případě téměř všechny banky žádnou sankci za provedení mimořádné částečné splátky úvěru mimo datum refixace nepožadují.
Co je důvodem takového postupu, resp. proč banky požadují po klientovi úhradu nějaké sankce?
Zdůvodnění je poměrně jednoduché a dovolil jsem si jej okopírovat z jednoho odborného článku, kde tato skutečnost, dle mého názoru, byla docela srozumitelně vysvětlena. „V případě úvěru s pevnou úrokovou sazbou banka garantuje stejnou sazbu po celou dobu fixace. Peníze, které na úvěr půjčuje, ale nedává ze svého. Sama si je půjčuje na kapitálovém trhu za úrok, který zohledňuje délku fixace tzn. na jak dlouho si je půjčuje. Když klient chce úvěr předčasně splatit před koncem fixace úrokové sazby, zbývající část původních úroků do konce fixace bance neplatí. Banka ale musí dál hradit úroky ze zdrojů, které si na krytí úvěru půjčila. Pokud sazby na kapitálovém trhu mezitím poklesnou, banka tratí. Peníze z předčasně splaceného úvěru sice půjčí jinému klientovi, ale za nižší úrok, než který musí dál platit na kapitálovém trhu. Z tohoto rozdílu ji pak vzniká určitá, jejím konáním nezaviněná, ztráta“.
Za sebe k tomu mohu doplnit, že u úvěrů pro BD/SVJ je podstata problému stejná. Aby banka tuto svou ztrátu kompenzovala, chce ji uhradit od klienta, který hodlá mimořádnou splátku mimo datum refixace provést.
Důležité je, že naprosto stejný postup ale banka uplatňuje i v případě, kdy klient požaduje snížení úrokové sazby mimo datum refixace. V takovém případě musí banka k nové nižší sazbě dát i „nové levnější zdroje“, přičemž ty „staré zdroje“ ji zůstanou a ona z nich dále musí platit původní úrok. Proto i při snížení sazby bance vzniká úplně stejná ztráta, jako by byl celý úvěr předčasně splacen. Tuto ztrátu chce logicky uhradit po klientovi.
Některé banky mají výši takové sankce/poplatku za mimořádnou splátku či snížení úrokové sazby mimo datum refixace odhadnutou dopředu, a proto její výši rovnou uvádějí do úvěrové smlouvy či všeobecných úvěrových podmínek (většinou je to 6 % z výše předčasné splátky mimo datum refixace).
Co ovlivňuje výši sankce za mimořádnou splátku?
ČSOB nejde výše popsanou cestou a případnou výši sankce vypočítává konkrétně ke každému případu. Důvodem je skutečnost, že na výši sankce za mimořádnou splátku (nebo snížení úrokové sazby) mimo datum refixace, mají vliv tři faktory: 1) aktuální výše předčasně spláceného úvěru, resp. jeho výše při požadavku na snížení úrokové sazby (čím vyšší úvěr, tím vyšší sankce); 2) cena zdrojů v okamžiku začátku fixačního období (čím byla vyšší oproti současnému stavu, tím je vyšší i sankce); zbývající doba do ukončení fixačního období (čím je tato doba delší, tím je sankce vyšší).
To je základní důvod, proč např. ČSOB není schopna klientovi dopředu sdělit, jak vysoká by sankce mohla v budoucnu být. Na druhou stranu takový přesný výpočet může být výrazně nižší než 6 %, které uvádějí některé jiné banky pro podobný případ ve své úvěrové smlouvě. Co považuji ale za podstatné je, že dle nařízení České národní banky nesmí celková výše takto vypočtené sankce v žádném případě přesáhnout ztrátu banky, tímto snížením sazby (nebo předčasným splacením úvěru) vyvolanou.
Na závěr si dovolím ještě uvést pár zkušeností z roku 2015, kdy došlo k výraznému poklesu úrokových sazeb na trhu oproti předchozím letům a řada klientů se na ČSOB obrátila s požadavkem na snížení sazby nebo s žádostí o předčasné splacení úvěru úvěrem od jiné banky. Zda bylo pro klienta výhodné takový krok učinit, bylo možné jednoduše spočítat – pokud suma úroků při nové (nižší) sazbě do konce splatnosti úvěru plus vypočtená sankce, byla nižší než suma původních (vyšších) úroků do konce splatnosti úvěru, pak se vyplatilo o změnu úrokové sazby (nebo o refinancování úvěru) požádat. Tenkrát se takový postup ukázal výhodný pro klienty asi v 80 % případů.
Je vhodné si tedy za stávajících podmínek vůbec brát úvěr?
Abych pravdu řekl, tak bych BD a SVJ nyní spíše doporučil primárně investovat vlastní zdroje, neboť při stávající nabídce spořicích produktů, kde se sazba na trhu pohybuje maximálně kolem 4 %, je lepší vlastní zdroje investovat do zhodnocení domu. Na druhou stranu jsem toho názoru, že vzít si nyní úvěr je určitě vhodné v následujících případech: když dojde k nějaké havárii, je nutné ji neprodleně odstranit a vlastní zdroje na takovou opravu nestačí; dále v okamžiku, kdy klient žádá o dotaci z programu Nová zelená úsporám, neboť po jejím získání dojde mimořádnou splátkou ke snížení jistiny úvěru o 30 až 50 % (a tudíž současně ke zkrácení celkové splatnosti úvěru a tím pádem i k výraznému snížení celkových úrokových nákladů) a nakonec v případě, kdy je úvěr určen na krytí takové investice, jejíž realizace je prokazatelně ekonomicky návratná v horizontu max. 10 let (většinou se jedná o investici do fotovoltaiky, tepelného čerpadla apod.).
Děkujeme za rozhovor.
